近日，濟南市中級人民法院的調研分析報告顯示，濟南市法院受理的物業管理糾紛案件類型中，物業管理公司起訴業主催繳物業管理費的案件佔97.13%，成為所有案件中的“絕對主力”。
本報記者 馬雲雲 實習生 杜貴凱 通訊員 趙悅紅
物業管理糾紛三年增兩倍
“濟南市物業管理糾紛案件主要集中在市中、歷下、天橋、槐蔭、歷城和高新開發區等中心城區。”2日，市中院民一庭法官劉繼英說，近年來，此類案件大幅增加，2010年全市法院受理686件，2011年1175件，2012年1184件，2013年前三季度受理1211件，到2013年底總數約2000件。
在受理的這類案件中，物業管理公司起訴業主催繳物業管理費的案件平均比例佔97.13%。2011年至2013年第三季度，天橋區法院受理的物業管理糾紛案件中，物業公司起訴業主催繳物業管理費的案件佔97.66%之多。
業主為啥不交物業費？“業主答辯中反映物業公司自身存在問題的比較多，佔總案件數的82.7%。”劉繼英說，業主的抗辯理由集中在物業公司自身的服務質量上，主要表現在物業服務意識不強、小區衛生環境較差、車位費收費過高等方面。
物業公司勝訴率約九成
“實際情況中，物業公司確實有服務不到位的情況，但是達到嚴重服務瑕疵的不多。”劉繼英說，如果隻有少數業主提出問題，而這個問題不影響大多數業主，法院一般不認為是嚴重瑕疵。如果絕大多數業主都提出這個問題，並提供有關証據，可以認為是嚴重瑕疵。“我們非常慎重，不能因為個別業主影響全體。”
劉繼英表示，也因為如此，在此類案件中，物業公司勝訴率約為90%。對這個數字，濟南市物業管理行業協會會長張平分析，物業公司能有如此高的勝訴率，主要因為這類案件多是物業公司催繳物業費，“如果其他方面的案件多一些，物業公司的勝訴率就不會這麼高。”
報告顯示，有些開發商售樓時的承諾無法兌現，造成業主將矛盾轉嫁到物業公司身上，例如業主所住房屋存在陽台、廚廁、窗戶滲水等質量問題，保修期內維修不及時或找不到維修單位等。該類問題佔總案件數的10.6%。
“有的業主因此拖欠物業費三四年。”劉繼英說，這是業主把法律關系搞錯了，房屋質量是開發商的問題，而物業公司和開發商與業主間是兩個法律關系。
業委會運轉不暢，也是導致糾紛的原因之一。據統計，目前濟南市共有物業管理小區900家左右，備案成立業委會的不到200家，業委會正常運作的不到80家。
劉繼英認為，出現糾紛，開發商、物業、業主都有責任，“這三方面的責任大概各佔三分之一”。開發商交付的房屋質量不合格，物業管理不善、服務不到位，也有時是少數業主不配合、不理解，造成矛盾。同時，物業公司沒有執法權，而行政執法部門又會認為，這屬於小區內部問題，應該歸物業公司管理，不作強制行政處罰。
建議設立房屋質保金專戶
如何減少糾紛？劉繼英認為，首先物業公司應樹立正確的經營理念，提高服務質量。另外，政府管理部門應該在建筑工程質量監管等方面加大力度，除了做規劃，還要做好規劃核實。
劉繼英還建議，要加強行政管理部門對物業服務公司的動態管理，建立質量跟蹤評估機制，提高物業公司的設立條件，嚴格審查公司資質，防止不符合相關資質要求的物業公司進入小區。對開發商選擇前期物業公司進行監管，杜絕不正當選擇與其有利益牽連關系的物業公司。建立物業服務的監督評估機制和信譽檔案制度，對物業公司的服務質量定期進行評級、存檔。
此外，建議制訂地方性法規，強制開發商在房管部門設立房屋質量保証金專戶，確保房屋在質量保修期內得到及時維修。
“要解決好社區的問題，根本是實現業主自治。”張平分析，市民的公共服務意識目前還不成熟，社區裡有公德心、具備與物業溝通技能並有精力的人少之又少，還需要一段時間培育。
