以下内容摘自住建部政务咨询版块。
目 录
咨询1：“业主参与表决”如何具体操作？
咨询2：业主身份如何认定？
咨询3：住建部指导规则中的第十六条（分期开发）如何执行？
咨询4：分期开发的业主可以召开业主大会并成立业委会吗？
咨询5：楼板如何定义？
咨询6：夫妻另一方是否也具备业主的权利？
咨询7：将小区花园改建为电瓶车充电桩位需要审批吗？
咨询8：小区围墙栏杆维修是否是维修资金的使用范围？
咨询9：业主名册是否应当包含联系方式、通讯地址、身份证号？
咨询10：《民法典》出台后能否继续适用《指导规则》的投票规定？
咨询11：业主参与表决，是否必须为业主参与书面表决？
咨询12：如何理解“住宅规模较小的”？
咨询13：有商铺的住宅小区需要办理污水排入排水管网许可证吗？
01
“业主参与表决”如何操作
湖南长沙网友
《民法典》第二百七十七条：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
请问关于“业主参与表决”如何的具体操作，是否必须为业主参与书面表决，才能视为参与了业主大会？如果书面通知到业主未参与投票，是否可视同参与表决？
住建部回复（2020.12.30）
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。另外，根据《中华人民共和国立法法》第四十五条规定：法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。关于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条中“业主参与表决”如何认定的问题，建议向有权解释的部门咨询。
02
业主身份如何认定
安徽滁州网友
一、关于业主身份确认问题
业主身份的确认除按《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”为依据外，如何理解法律、行政法规规定的其他有效证明为依据以及住建部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》（建房【2009】274号）第十三条款。如：
1.不动产登记证上载明的所有权人是父母，其共同居住的子女（成年和未成年）是否为业主；如果不是业主，能否由父母授权，让子女成为业主代表候选人、业委会委员候选人参加选举？反之，不动产登记证上载明的所有权人是子女，其共同居住的父母是否为业主？
2.没有进行依法办理所有权登记的哪些民事法律行为或标准可以认定为业主？比如双方私自签订赠与合同或买卖合同可否认定为业主？
3.在户口簿上，但没有在房产证上登记姓名的，能否认定为业主？
二、关于业主物业费用缴纳问题
业主物业费、专项维修资金是否按时缴纳能否作为参加业主大会筹备组担任成员、参选业主代表或业主委员会委员的必要条件。
三、关于业主大会筹备组成员资格问题
如果不是本小区业主，但实际居住在本小区，能否作为业主大会筹备组成员。
住建部回复（2022.5.11）
一、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）关于“业主”概念和业主委托代理人的有关规定以《物业管理条例》为依据。在物业管理条例等法律法规已明确“业主”概念的前提下，《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）作为规范性文件不宜违反上位法扩大“业主”概念的外延。业主以不动产登记薄上登记的所有权为准。如果房屋确为夫妻共同财产的，并且配偶有行使业主权利的意愿，建议依照法律法规规定通过法定途径增加配偶为不动产登记簿上所有权人。
二、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条第三款规定了业主委员会委员应符合的条件之一为遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。
三、《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。
03
《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条
广东阳江网友
住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》中第十六条规定：划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。经查询，目前该指导规则的状态是“现行有效”。
住建部回复（2022.2.25）
《业主大会和业主委员会指导规则》现行有效，其中与民法典规定不一致的条款以《民法典》为准。
04
分期开发的业主成立业委会
四川成都网友
中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第16条规定：“划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。……”其中，如何理解“先期开发部分符合条件的”？
在实践中，分期开发部分的业主如果想召开业主大会并成立委员会，对《民法典》第278条规定事项中参与投票的专有部分面积以及该专有部分的业主，是指先期开发部分的专有部分面积和该部分的业主，还是包括整个物业管理区域的全部专有部分面积以及该面积的全部业主？有无法律依据；如果是后则，在开发商不同意、不参加业主大会的情况下，是无法通过《民法典》第278条所规定决议事项，更无法成立业委会，业主大会召开也将无意义。
住建部回复（2022.1.18）
根据《中华人民共和国立法法》第四十五条规定：所咨询问题中涉及法律依据《民法典》第278条的解释权属于全国人民代表大会常务委员会。咨询的问题涉及法律解释，建议按上述规定转全国人民代表大会常务委员会处理。
05
楼板如何定义
广东深圳网友
住房和城乡建设部和财政部于2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》第三条：本办法所称住宅共用部位，是根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
请问：本条所指的楼板如何定义？是不是指楼上和楼下之间的楼板？如果不是，管理办法第三条所指的楼板到底是住宅的哪个共用部位？
住建部回复（2022.6.21）
《住宅专项维修资金管理办法》第三条，“楼板”是指单幢业主共有的楼板。
